Цели проведения оценки офисного помещения
Цель оценки офисного помещения - узнать его рыночную стоимость. А нужна она для решения таких задач:- чтобы купить или продать объект;
- для оспаривания кадастровой стоимости и снижения налоговой нагрузки;
- кредитования под залог имущества;
- передачи помещения в аренду (в данном случае рассчитывается арендная ставка);
- переуступки долговых обязательств;
- чтобы привлечь инвестиции в компанию;
- при страховании помещения от рисков;
- для принятия имущества на баланс компании;
- при переходе на стандарты МСФО;
- чтобы внести помещение в виде вклада в уставный капитал другой компании.
Стоимость оценки
| Услуга | Сроки | Стоимость, руб. |
|---|---|---|
| Оценка офиса | От 3 до 14 дней | от 5 000 |
Факторы, влияющие на стоимость офисных помещений
При осмотре объекта и анализе документации эксперт должен обратить внимание на все факторы, которые влияют на оценку. Вот основные из них:- год строительства и ввода в эксплуатацию;
- класс офисной недвижимости;
- проводился ли капремонт или реконструкция и когда;
- где располагается помещение относительно центра;
- наличие парковки, системы охраны, лифтов, телекоммуникационной связи, качество внутреннего ремонта;
- наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность;
- правильно ли оформлена правоустанавливающая документация;
- планировка;
- состояние офисного помещения.
Оценка офиса с учетом классификации объектов
Класс офиса - это один из основных факторов, по которому он оценивается. На практике по итогам осмотра оценщик присваивает помещению один из классов: А, В, В+, С и С+. К какой именно классификации отнести коммерческую недвижимость, определяется такими показателями:- конструкцией здания;
- состоянием систем водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции и прочее;
- наличием и обустройством парковки;
- расположением здания относительно центральных улиц и автомобильных дорог (чем ближе к ним помещение, тем выше оно по классификации);
- есть ли сертификат экологической эффективности у компании;
- количество собственников (принадлежит ли здание кому-то одному, или поделено по блокам);
- сервис для компаний-арендаторов;
- качество управления деловым центром.
Подходы к оценке
Проводя оценку стоимости офиса, эксперты используют три основных подхода, которые рекомендованы Минэкономразвития:- Сравнительный. Подход основан на том, что специалист находит данные по сделкам с аналогичным имуществом и рассчитывает цену помещения на основе полученной информации. То есть, сравнивает объект с аналогами. Важно, чтобы информация была в открытом доступе. В противном случае оценщик применяет другие подходы.
- Доходный. Подход определяет цену помещения по доходам, которые оно способно принести собственнику. Но здесь важно учесть все возможные риски политического, экономического, климатического и иного характера. Использование данного подхода уместно, если оценка офиса проводится для коммерческих целей.
- Затратный. В данном случае цена помещения рассчитывается по расходам, которые несет собственник для его покупки, содержания или создания “с нуля”.
Порядок и результаты оценки офиса
- Консультация, во время которой эксперт бесплатно делает предоценку имущества, определяет цели, сроки, стоимость услуги.
- Выезд на место, тщательный осмотр с применением профессиональных инструментов для выявления дефектов, фото- и видеосъемка.
- Передача документации эксперту, который будет оценивать помещение.
- Анализ рынка, аналогичной недвижимости, документации, результатов осмотра, расчеты по выбранным оценочным подходам.
- Составление отчета о рыночной цене офиса. В нем эксперт поэтапно отражает всю проделанную работу, расчеты, а также приводит свои допущения и выводы.
- Отправка отчета Заказчику в электронном и/или бумажном виде. В пределах Санкт-Петербурга отчет доставит на Ваш адрес курьер, по Ленинградской области - почтовая служба. Платить за это не придется.
Документы
- выписка из ЕГРН с характеристиками;
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРЮЛ для компании, из ЕГРИП - для физических лиц со статусом ИП;
- данные об остаточной (балансовой) стоимости основного средства.
