Оценка коммерческой недвижимости – важный инструмент для сделок и операций, связанных с этим видом имущества. В Санкт-Петербурге, как одном из крупнейших деловых и культурных центров, спрос на оценку коммерческой недвижимости значительно выше, чем в других регионах страны.

Что такое оценка нежилого помещения?

Это процесс определения рыночной стоимости торгового или промышленного объекта с учетом его характеристик, физического состояния, расположения. Эта процедура часто проводится при аренде, покупке, продаже или залоге нежилого имущества.

Услугу часто запрашивают банки, инвесторы, собственники и арендаторы. Банки могут требовать этот документ для рассмотрения кредита под залог нежилого объекта, а инвесторы – для покупки или продажи.

Оценить торговое или иное помещение нужно для определения арендной ставки. Арендаторы или собственники заказывают услугу, чтобы определить адекватную рыночную стоимость аренды или продажи.

Оценка включает анализ: возраста, состояния, размеров, расположения, потенциала, рыночных тенденций.

Кому требуется эта услуга?

Основные случаи, когда это необходимо провести.

В итоге, оценка нежилого помещения может потребоваться в разных ситуациях: от продажи, аренды до раздела имущества, оформления залога.

Обратитесь к профессиональным оценщикам.  Это позволит принимать обоснованные решения по вашей недвижимости.

Этапы проведения независимой оценки

Рассмотрим основные этапы, которые предлагает компания «Первое бюро оценки и экспертизы» 

1. Определяем цель (см. таблицу выше)
2. Знакомимся, проводим предварительный анализ.
3. Собираем всю информацию: характеристики вашего нежилого помещения, физическое состояние, площадь, расположение и другие особенности.
4. Согласовываем все, подписываем договор.
5. Составляем для клиента список документов, который требуется, включая технические паспорта, правоустанавливающие документы, планы, др..
6. Проверяем, заказываем недостающие документы.
7. Проводим расчеты, готовим отчет.В заключении мы указываем цену вашего объекта, цифры рыночной стоимости, а также обосновываем свои выводы на основе проведенного анализа.

8. Согласовываем подготовленный отчет с клиентом.
9. Передаем результаты заказчику.
10. 10.Закрываем договорные отношения.

Отчет используется при осуществлении сделок, операций с коммерческой недвижимостью.

Компания «Первое бюро оценки и экспертизы» предоставляет точную, надежную экспертизу вашего нежилого помещения, что позволит вам принимать обоснованные решения для определения рыночной стоимости, достигать успеха в сделках.

Методы применяемые при оценке

Для проведения оценки нежилого помещения применяются различные методы, включая доходный, затратный, сравнительный. Рассмотрим подробнее каждый из них.

1. Доходный метод: анализируется потенциальный доход, который получен от эксплуатации объектов. Этот метод широко применяется, так как фокусируется на доходности.При использовании доходного метода проводится анализ арендной ставки, уровня занятости, операционных расходов, других факторов, влияющих на генерацию дохода.
2. Затратный метод, он предполагает, что цена равна сумме затрат на приобретение земельного участка,  строительство объекта с учетом депрессии, физического износа. Для применения затратного метода требуется детальный анализ стоимости строительства и затрат на землю.
3. Сравнительный метод основан на анализе цен на подобные помещения, продаваемые или сдаваемые на рынке. Здесь важно учесть параметры, характеристики: размеры, расположение, состояние, другие факторы. Сравнительный метод позволяет оценить помещение на основе данных о продажных или арендных сделках с аналогичными объектами.

Часто применяется комбинирование двух или более методов. Использование различных способов позволяет оценщику получить более точный, надежный результат, учитывая все аспекты, особенности.

Перечень необходимых документов:

1. Технические паспорта, планы: они предоставляют информацию о физической структуре, характеристиках, таких, как площадь, этажность, расположение.
2. Подтверждающие и правоустанавливающие: В эту категорию входят договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности, акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие правовой статус коммерческих объектов.
3. Связанные с использованием помещения: Это могут быть разрешительные документы, лицензии, разрешения на строительство, соглашения с арендаторами, др.. Эти документы позволяют оценить степень использования, потенциал нежилого имущества.
4. Финансовые: В эту категорию могут входить данные о доходах, расходах, налоговые декларации, бухгалтерская отчетность, другие финансовые документы, которые могут быть полезны.
5. Соответствующие справки и чеки о затратах на ремонт, обслуживание. Эти документы включают информацию о капитальном ремонте, заменах систем, документацию о проводимых технических мероприятиях, других работах.

Список дополняется в зависимости от цели.  

Как рассчитать стоимость нежилого помещения для продажи самостоятельно?

Самостоятельный расчет может быть сложным. Несколько шагов, которые помогут вам.

1. Изучите рынок: текущую ситуацию. Рассмотрите подобные объекты, продаваемые или сдаваемые в вашем районе, оцените их рыночную стоимость. Это поможет вам понять текущие рыночные тренды, сравнить.
2. Учтите характеристики: Проанализируйте характеристики, такие, как размеры, состояние недвижимого имущества, наличие инфраструктуры, близость к транспортным магистралям, другие факторы. Оцените преимущества, недостатки в сравнении с другими.
3. Рассчитайте доходность: Если недвижимость приносит доход, расцените текущий потенциал дохода от аренды или продажи.
4. Учтите операционные расходы: такие, как налоги, страхование, обслуживание.
5. Консультируйтесь с профессионалами: Помните, что это – сложный процесс, ошибки могут привести к недооценке или переоценке.

Самостоятельный расчет может быть сложным, не всегда точным.

Часто задаваемые вопросы

Что из себя представляет отчет, какие данные там указываются?

Отчет обычно включает следующие данные:

 1.Общие сведения: название, адрес имущества, его тип (офисное здание, торговый центр, склад, отель и т.д.), площадь, конструкция здания.

2.Правовая информация: наличие правовых ограничений, арендных договоров, гарантийных обязательств и других документов, связанных с недвижимостью.

3.Описание рынка: анализ в данном регионе/городе, включая конкуренцию, спрос, предложение, тенденции цен и ставок аренды, потенциальные риски и прогнозы.

4.Методология: описание используемых методов и подходов, объяснение выбранного метода (например, сравнительного, доходного или затратного метода).

5.Анализ арендного рынка: текущие и потенциальные доходы от аренды, включая информацию о текущих арендаторах, уровне арендных ставок, длительности арендных договоров и вероятных потерь арендаторов.

6.Анализ физического состояния: техническое состояние здания, наличия необходимых ремонтов, обслуживания, обновления, модернизации.

7.Анализ финансовых показателей: расчет ставки доходности, капитализация дохода, анализ операционных расходов, текущей, будущей стоимости недвижимости.

8.Заключение: общие выводы, рекомендации о стоимости и потенциале объекта, возможных рисках, инвестиционных возможностях.

9.Приложения: важные документы, такие, как договоры аренды, финансовые отчеты, технические спецификации, др..

Из каких параметров складывается итоговая стоимость в отчете? Что может повлиять на цену?

Цена на объект может значительно повыситься из-за следующих факторов:

1. Расположение: Нахождение в центре города, на оживленной улице или в престижном районе.

2. Площадь: Большая площадь, особенно если это имущество подходит для различных видов использования.

3. Состояние, возраст: Более новые, хорошо поддерживаемые здания больше ценятся по сравнению с старыми или плохо поддерживаемыми зданиями.
4. Функциональность: Например, наличие удобных парковочных мест или доступности для инфраструктуры может повысить спрос и цену объекта.
5. Спрос и предложение: Если спрос превышает предложение, цена растет, а наоборот, если предложение превышает спрос, цена снижается.
6. Арендные ставки: Высокие арендные ставки часто привлекают инвесторов.

Также учитываются другие нюансы. Например, особенности местного законодательства, экономическая ситуация на рынке.

В каких случаях оценка обязательна?

– Получение ипотечного кредита: в качестве части процесса выдачи ипотечного кредита, определение залога, обеспечивающего финансовую безопасность для кредитора.

– Регуляция налогов: для определения налогооблагаемого дохода, расчета налоговых обязательств. Некоторые юрисдикции требуют регулярно оценивать нежилую площадь с целью налогообложения.

– Обязательные требования в определенных случаях, например, при продаже имущества государственных или муниципальных предприятий, при осуществлении концессионных соглашений, прочее.

– Судебные разбирательства: для определения цены имущества в спорных ситуациях, таких, как раздел совместно приобретенного имущества после развода или при разделе наследства.

– Банкротство: используется для определения активов должника.

Как найти квалифицированного оценщика?

Вот несколько критериев для подбора  подходящего кандидата:

– Компетентность, квалификация: удостоверьтесь, что оценщик обладает необходимыми знаниями и опытом. Обратите внимание, есть ли у него соответствующие сертификаты, лицензии.

– Профессиональная репутация: проведите исследование, чтобы узнать, какую репутацию имеет оценщик. Прочтите отзывы, рекомендации от предыдущих клиентов, попросите оценщика предоставить ссылки на свои успешно завершенные проекты.

– Опыт, экспертиза: недвижимое имущество может отличаться по типу, характеристикам. Поэтому убедитесь, что оценщик имеет опыт, экспертизу в оценивании аналогичных объектов. Например, если вам требуется оценить офисное здание, проверьте, есть ли у специалиста аналогичный опыт работы. 

– Независимость, непредвзятость: убедитесь, что оценщик является независимым, беспристрастным специалистом.

– Прайс: низкая цена не всегда означает лучшее качество работы. Выбирайте оценщика, прайс которого соответствует качеству, опыту. – Гарантии: узнайте, предоставляет ли кандидат гарантии, обеспечивает ли защиту конфиденциальности ваших данных.

Не забудьте также провести собеседование с несколькими потенциальными кандидатами, чтобы выяснить их подходы к работе, задать вопросы по вашему проекту. Это поможет вам принять информированное решение, выбрать специалиста, который наилучшим образом соответствует вашим требованиям, ожиданиям.

Какой срок действия отчета?

Это зависит от юрисдикции, требований заказчика. Обычно, он составляет от 3 до 6 месяцев.

Однако, следует учитывать, что рынок меняется достаточно быстро, поэтому, после истечения срока действия, цена может поменяться. В таком случае, для актуализации отчета необходимо снова выполнить все процедуры с учетом текущих рыночных условий.

Если отчет требуется для определенной сделки или финансовых операций, то крайне важно узнать требования стороны сделки или финансового учреждения к сроку действия отчета. Некоторые компании, банки и организации имеют свои собственные требования по сроку его актуальности.

Важно обратить внимание, что срок действия является ориентировочным, зависит от конкретных обстоятельств. Рекомендуем уточнить актуальность, возможные последствия при его применении после истечения срока действия.