Защита частной собственности гарантирована законом Российской Федерации, в частности ст.35 Конституции РФ. На практике говорят об изъятии недвижимого имущества и земли, а также последующем прекращении прав собственности на основании решения об изъятии.
Лишение возможно в исключительных случаях на основании документов, представленных уполномоченным органом г. Санкт-Петербурга. Однако, получение уведомления — не повод отказаться от имущественных прав. При правильной тактике можно их отстоять или получить хорошее возмещение.
Причины изъятия недвижимого имущества. Нормативная база
Изымание собственности в данном случае для государственных и муниципальных нужд имеет легитимный характер в силу закрепления процедуры: ст. 239.2, 279, 281 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ, ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ; ФЗ от 05.04.2013 №43; ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ; ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и другие нормативно-правовые акты. Это актуально для территорий, где реализуют программы реновации жилья и строят социально-значимые проекты. Поэтому жителям Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и других важно отслеживать новости на портале органов власти.
Регулирование этой темы реализуется и на региональном уровне. Например, для г. Санкт-Петербурга действует закон №728-99 от 21.12.2005 и ряд постановлений.
Решение об изъятии имеет обоснование в соответствии со ст. 49 ЗК РФ:
- при исполнении договоров РФ на международном уровне;
- при строительстве или реконструкции объектов, имеющих федеральное значение: железная или автомобильная дорога, атомная или электростанция и другое;
- при внедрении систем, которые улучшают инфраструктуру. Например, важных для безопасности страны объектов. В таком случае необходим утвержденный проект планировки для инициации процедуры изъятия;
- комплексное благоустройство территорий (КРТ). Актуально, если на площади имеются объекты для сноса, самовольные постройки или их расположение нарушает градостроительные регламенты.
Процесс отчуждения имеющегося у человека частного имущества возможен только в случае предоставления равноценного возмещения его стоимости. На практике назначают низкий размер денежных оплат. Поэтому правообладатели нередко обращаются в суд, чтобы добиться справедливости.
Процедура изъятия земельного участка с объектами недвижимости и ее порядок
Изымание земельного участка или недвижимости для муниципальных нужд происходит после предварительного согласования. Процесс подтвержден решением об изъятии на основании ФЗ от 05.04.2013 №43 и локальных нормативно-правовых актов в зависимости от города. При этом предварительно публикуют информацию о территориальном расположении, где планируют изымать земли.
Процедура регулируется ФЗ от 05.04.2013 №43, в соответствии с которым установлен порядок и сроки: утверждение перечня объектов для изымания, резервирование земель, принятие решений, установление размера возмещения и оспаривание в суде при несогласии собственника.
За 5 месяцев и ранее до процедуры компетентный орган уведомляет правообладателя в письменной форме. В этот период хозяину имущества следует собирать подтверждающие документы для судебных разбирательств в ходе изъятия. В дальнейшем это поможет показать убытки или дополнительные статьи расхода в связи с конфискацией.
При изъятии земельного участка существует определенная последовательность действий:
- утверждение планировки территории для их освобождения в дальнейшем;
- оценка отчуждаемого имущества согласно Кадастру. На основании этого эксперт начисляет сумму, которая положена к выплате в счет компенсирования;
- выносят приказ об изъятиях на государственном уровне и уведомляют путем предоставления Соглашения;
- соглашение вступает в силу на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Санкт-Петербурга и подлежит подписи. При ее отсутствии возможно принудительное изъятие в соответствии с вынесенным судом решением;
- определение основных условий отчуждения. На данном этапе принимают решения о порядке выплаты компенсации при отсутствии судебных разбирательств или по факту их окончания;
- перевод установленной суммы денежных средств на расчетный счет за объект.
Если изымаемый объект имеет обременения правами 3-х лиц, то действие прав прекращается по факту окончания прав правообладателя на имущество.
Кто и как определяет размеры выплат и из чего они состоят?
Компенсационные начисления владельцам производят согласно решениям законодательства г. Санкт-Петербурга. Основание — экспертная оценка стоимости имущества. Часто отчет об оценке имеет заниженную цену, поэтому возникают споры. Для обоснования реальной цены нужно собрать документы, свидетельствующие об убытках и дополнительных расходах.
При исчислении этой суммы закладывают рыночную стоимость земельного участка и объектов капитального строительства; убытки, которые возникли в результате невозможности использовать имущество, а также упущенную выгоду как недополученный собственником доход за период, в течение которого идет процесс. Если земля была во владении юридического лица, то при отчуждении потенциально возникают дополнительные расходы.
В части возмещения указывают понесенные убытки:
- по факту прекращения договоров аренды и возникающих штрафов, неустоек и пени по причине нарушения условий. Все необходимо подтвердить документально;
- для юридических лиц затраты на перенос производственных мощностей, переезд и демонтаж оборудования, его введение в эксплуатацию, необходимость получения дополнительных разрешений от инстанций;
- возмещение утраты улучшающих изменений участка земли: ограждения, насаждения и т.д.
Кадастровая и рыночная цена отчуждаемой территории для нужд отличается. Цена зависит от сферы использования. Оценка объектов торгового назначения выше, чем производственного.
На момент направления Соглашения размер компенсационной выплаты должен быть определен заблаговременно за 60 дней.
Как оспорить и увеличить размер компенсации и упущенной выгоды? Порядок действий
Если владелец не подписал Соглашение за 3 месяца, то орган исполнительной власти направляет в суд иск. Порядок изъятия в таких ситуациях принудительный, размер возмещения будет соответствовать экспертной оценке со стороны государственных органов.
Этот вариант не выгоден для правообладателя с точки зрения компенсационных выплат. Для их увеличения и возмещения недополученной выгоды необходимы мероприятия:
- в досудебном порядке правообладатель истребует назначения оценочной экспертизы. Целесообразно предоставить доказательства наличия ошибок оценки, которая была проведена со стороны уполномоченных органов;
- заказать рецензию на отчет о стоимости объектов земельных участков, в котором будут отражены все нарушения законодательства при проведении оценочной деятельности;
- после предоставления рецензии правообладатель может подать в суд для пересмотра размера возмещения. Это возможно на основании отчета об оценки с его стороны.
Владельцы не всегда могут правильно оценить ситуацию, собрать доказательную базу, а также вовремя подать в суд. Поэтому рекомендуем обратиться за помощью к компетентным юристам и оценщикам. Специалисты подготовят оценку на основании рыночных реалий.
Повышение компенсационной части на изымаемое имущество возможно путем пересмотра вида разрешенного использования (ВРИ) или продления срока аренды земельных участков с целью увеличения доли упущенной выгоды.
Изменение ВРИ означает смену сферы использования и назначения земли. Это влияет на кадастровую цену, поэтому выгодно в целях увеличения компенсации.
Кто и как определяет размеры выплат и из чего они состоят?
При получении уведомления об изъятии земельных участков и имущества избежать процесса практически невозможно: это обусловлено законностью актов в соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ.
На практике выплаты за имущество начисляют в малом размере, поэтому многие обращаются за помощью к юристам для оспаривания суммы в суде.
Важность Отчета об оценке, Рецензии и Судебной экспертизы при споре о сумме выплат за изымаемый объект
Если оценочная стоимость по мнению хозяина имущества низкая, то ее можно увеличить. Для этого необходимо сделать несколько шагов:
- заказать рецензию на полученный отчет для дальнейшего выявления в нем ошибок. Это укажет на наличие неточностей при оценке земли и недвижимости. Чем больше погрешностей, тем лучше для владельца;
- обратиться в досудебном порядке в соответствующие органы со своим отчетом и рецензией. Если в пересмотре размера компенсационной выплаты отказано, то обратиться в суд.
Опытный юрист и оценщик сможет добиться пересмотра размера выплаты при лишении имущества, а также увеличить его. Поэтому юридическое сопровождение — это важный шаг на пути пересмотра несправедливой оценки имущества и увеличения размера компенсации.
Часто задаваемые вопросы:
Как получить решение, уведомляющее о начале процесса?
Документ направляют заказным письмом с уведомлением о вручении. С официальным опубликованием документации можно ознакомиться на сайте gov.spb.ru;
Что такое КРТ?
КРТ — это комплексное развитие и застройка территорий. После согласования планировки те земли, которые попали под застройку, изымают. Процесс имеет законные основания, а владельцам наделов и построек выплачивают деньги в качестве компенсации.
Считаются ли понесенные убытки?
В расчет возмещения закладывают стоимость объекта согласно экспертной оценки, упущенную выгоду и убытки. Часто их связывают с невозможностью продолжения договоров аренды или необходимостью фактического переноса бизнеса юридических лиц.
Возможно ли избежать изъятия?
Избежать данного процесса практически невозможно. Однако, можно добиться хорошей суммы компенсации для владельца с помощью услуг грамотных специалистов. Оценщик сделает реальную оценку в соответствии с рыночными условиями, а юрист добьется в судебном порядке пересмотра суммы и учета убытков.
Что такое ФЗ № 43 от 05.04.2013?
ФЗ № 43 от 05.04.2013 регулирует сферу планировки, резервирования и изымания. В документе изложен порядок процесса и сроки, а также основные положения.
